龙湖ceo邵明晓（邵明晓）

本篇文章给大家谈谈邵明晓，以及龙湖ceo邵明晓对应的知识点，希望对各位有所帮助，不要忘了收藏本站喔。

本文目录一览：

• 1、邵明晓有哪些经典语录？
• 2、龙湖地产的CEO是邵明晓吗？
• 3、长春打响土地集中出让“第一枪”
• 4、邵明晓什么时候加入龙湖的？
• 5、“两集中”下的地产大变局：竞争加剧，兼并重组将成常态
• 6、“三道红线”压力下 稳居“绿档”房企迎来冲刺窗口期

邵明晓有哪些经典语录？

邵明晓提出最经典的一句语录应该是空间即服务，这是他在龙湖集团2017年年会上提出的。后来，在一次参加龙湖产品发布会时，亲耳听到邵总对这句话的分享，印象深刻。他的解释是，空间即服务的核心是打造三个能力：一是打造空间的制造和管理的能力，龙湖和悦来已经开始参与城市空间的制造和管理。二是打造进一步洞察客户能力，客户都在数字化，公司必须也要做数字化的转型。三是打造服务集成能力，龙湖有一个梦想，希望用不长的时间，把服务收入从100亿做到超过1000亿，今年就是龙湖服务收入过100亿的元年。

龙湖地产的CEO是邵明晓吗？

是的，邵明晓在2006年的时候并出任负责集团北京业务经营的总经理，是龙湖地产北京市场的开拓者之一，在吴亚军辞去龙湖CEO, 邵明晓接棒龙湖地产CEO。

长春打响土地集中出让“第一枪”

今年土地集中出让打响“第一枪”。

今日（4月15日），最早公布首批集中供地计划的长春，在全国率先举行首批土地集中出让。不过，这场土地集中出让却显得有些平淡，仅吸引了4家头部房企竞拍。原计划的51宗待出让土地中有11宗终止挂牌，最终成交38宗住宅用地，其中32宗为底价成交，2宗流拍，全部集中在市辖区，成交总金额为193.08亿元。

据《每日经济新闻》记者统计，目前已有包括北京、广州、深圳、杭州在内的15个城市公布了今年的首批土地集中供应计划，总计供地规模达4155万平方米。其中北京、杭州、广州、南京的首批供地的起始总价均超过800亿元。从各城首批集中供地的出让时间看，主要集中在4月中下旬到5月上中旬的一个多月时间。

图片来源：摄图网

首场土地集中出让平淡收场

在今日长春首批集中土地出让成交的38宗住宅用地中，有32宗为底价成交，成交平均楼面价为3225元/平方米，相较2020年长春住宅用地3278元/平方米的成交楼面价，地价保持相对稳定；溢价率则较2020年全年溢价率下降1.1个百分点，达到3.3%。本轮集中供地成交规划建筑面积562万平方米，相当于2020年全年成交量的29.4%，可见长春推地节奏较为平均。

整体看，长春本次集中土地出让的热度并不高，仅吸引了中铁、华润、保利、万科4家头部房企关注。但在优质地块的竞争中，头部房企优势明显。

中铁置业在本次土拍中总投资达44亿元（其中39亿元用于住宅用地），取得长春朝阳区永春镇11宗住宅用地、1宗商办用地、1宗图书馆用地，所有地块均为底价成交，成交平均楼面价为2912元/平方米。

华润是唯一在长春本轮集中供地中触发限价并用竞租赁面积的方式取得地块的房企，取得的地块位于宽城区小南街是长春北侧较为重要的核心城区。在到达限价后，经过36轮争夺，最终竞配建租赁住房4100平方米取得该地块，可售部分楼面价3585元/平方米，溢价率29.4%，为本轮供地的最高溢价率。

另外，保利、万科各取得1宗住宅用地，溢价率保持在4%以下。除此之外，其余地块全部为长春本地开发商取得，大部分为底价成交。本地房企取地中仅3宗住宅用地溢价率达到15%-20%，主要分布在南关区、长春新区、净月高新技术产业开发区，是长春主要发展区域。

“本轮长春集中供应竞拍方式发生变化，由过去的‘价高者得’转变为‘限价竞租赁住房面积’，稳地价的举措正逐渐落地。”

贝壳研究院高级分析师潘浩向《每日经济新闻》记者分析认为，长春本轮集中供地结构有明显调整，主要分布为西侧、南侧。朝阳区、绿园区成为住宅用地成交规划建筑面积占比增长最快的区域，占比较2020年全年增加10-20个百分点。相反，虽然保利、万科在净月高新技术产业开发区取地，但该区域住宅用地成交规划建筑面积占比较2020年减少13.9个百分点。

潘浩表示，今年长春还有两轮集中供地，整体供应结构仍需持续关注。本轮集中供地中有2宗住宅用地由于无房企报价而流拍，流拍率为8.2%，低于2020年年末的10.1%，流拍率呈现下降趋势。

15城首批集中供地超4000万平米

4月14日，深圳公共资源交易中心挂牌2021年第一批集中出让的6宗地块，预计将于5月13日集中挂牌拍卖。6宗地块分布在宝安尖岗山1宗、光明凤凰城1宗、龙华油松1宗、南山西丽1宗、深汕合作区2宗，总建筑面积91.01万平方米，总起始价105.76亿元。

至此，公布今年首批供地计划的城市已达15个，总计供地规模达4155万平方米。

而本次“双集中”土地供应新规，涵盖了北京、上海、广州、深圳4个一线城市，以及天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙等18个热点城市，这些试点城市今年将分三个批次集中进行土地挂牌和出让。

《每日经济新闻》记者统计发现，有11个城市的今年首次集中供地规模超过了全年供地面积的30%。其中，广州首次集中供地规模为全年供地面积的62%，苏州、长春、沈阳的占比均超过40%。

此外，集中供地的土地性质并非单一的商品房用地，租赁用地等也得以突出，而且在竞拍规则上也有新变化。

如北京首批集中供应的30宗土地中，近四成涉及公租房。此前海淀树村地块一直尝试做竞拍共有产权份额，如今开始推广落实，使得北京住宅用地市场竞拍方式趋向多元化。

杭州的首次集中供地中，除2宗人才专用租赁住房用地外，所有地块均设置新房限价条件。其中平均限价为26038元/平方米，最高价为29227元/平方米，如实施装修销售的，装修价格平均限价3327元/平方米。

据贝壳研究院报告，广州本次集中供地应重点关注共有产权房、公租房等房源供应。其中政府性房源及自持住宅上限面积占本次供应的比例达到27%。政府性房源中，共有产权住房上限面积达83万平方米、政府性住宅达74万平方米、公租房达59万平方米。

另外值得一提的是，部分不在22城名单中的城市也宣布将加入集中供地队伍行列。

4月9日，徐州市住建局发布通知，表示将加入“两集中”供地城市阵营，一年供地不超过4次，每次供地不低于1000亩，时间间隔、地块数量和区位要相对均衡；集中组织出让活动，挂牌公示结束后，交易时间不超过1个工作日。建立土拍熔断机制。土地招标拍卖过程中，当溢价率达50%或超过设置的最高限价时，中止网上竞价，采取摇号方式确定竞得人。

在此之前的3月30日，西安市政府发布《西安市人民政府办公厅关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》中，其中明确提到，“每年按季度集中发布住宅用地出让公告，集中组织国有建设用地公开出让”。

集中供地新规下房企如何“抢地”？

“双集中”供地新规的落地，无疑将给不同梯队的房企拿地产生相应影响。

万科董事会主席郁亮此前曾表示，今年土地集中供应新规，要求企业资金有很大的弹性，如果没有很大的弹性，面对集中土地供应会遇到很大的压力。

“整体来看，政策对龙湖这样的企业是存在利好意义。政策对优质的房地产从业者来说应该是利好，可能对高杠杆公司或中小公司可能会有一些压力。”龙湖CEO邵明晓也谈到了对集中供地的看法，“政策的出现考验房企的运营能力，集中推盘营销的能力，也考虑房企交付时的能力，从拿地、到策划、到方案、到开工、到建设、到交付、到客户服务、到一系列全链条的能力。”

但中小企业可能相对艰难。一位区域型房企高管告诉《每日经济新闻》记者，“集中供地对我们这些中小房企来说，还是有一定压力的。面对集中供地，我们需要和很多巨头房企同场竞技，也需要一次性地调动更多的资源来参与拍地，和资金相对雄厚的头部房企相比，我们无疑处于弱势地位。夸张一点说，如果我们在今年的首批集中供地中我们没能抢到，那么下半年我们有可能面临无米下炊的窘境。”

“所以面对集中供地，我们计划采取的方式是引入合作伙伴，多方抱团取暖，多参与一些土地竞拍，也分散风险。”上述房企高管表示。

某院报告认为，去年“三道红线”融资新规试点以来，行业进入降负债、降杠杆的阶段，销售回款成为企业“回血”重要来源。集中供地新规的实施，对企业营销端将带来深刻变化，以往的销售节奏与营销节点也需要重新铺排，以面对集中的拿地资金需求。

面对22个重点城市的集中大量供地，在资金有限的情况下如何做取舍，需要企业对城市发展趋势及板块价值进行科学研判，若集中跟进多个地块，也需要投拓人员更加高效的分析能力。另一方面，22城多为房企的战略重点布局城市，如果这些城市的供地节奏趋同，房企若要获得更高的投资回报率，则需要对不同区域及城市的潜力、市场周期进行精准研判。

总体来看，资金实力强的企业仍将获得更多的拿地机会，而资金压力大的企业可能面临更大的冲击，企业分化将进一步加剧。为了更多地参与竞拍，提高拿地成功的概率，企业可采取联合拿地的方式，共担资金压力。

住房和城乡建设部政策研究中心原主任、中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹此前在接受记者采访时曾表示，集中供地政策虽然近期能够影响到土拍市场，但市场的最重要因素还是土地供应量。

“如果只是拍地方式变化，土地的供应没有上升，甚至还下降了总量，那么对地价的影响就会非常有限。只有各个地方集中拍地，同时供地总量能够有比较明显的增加，才会影响到土地价格，保持平稳甚至稳中有降。只有土地的价格保持稳中有降，而且土地供应量增加，才会传导到房价稳定和不大幅上涨。”秦虹表示。

原标题：长春打响土地集中出让“第一枪”：11宗中止挂牌，32宗底价成交，仅有4家头部房企参与

邵明晓什么时候加入龙湖的？

说到邵明晓，他可是地产界资深人士，其人做事风格比较稳健低调，于2006年加入龙湖集团，当时出任了集团北京业务经营的总经理，是龙湖地产北京市场的开拓者之一，带领北京龙湖越来越好，曾3年销售超百亿。

“两集中”下的地产大变局：竞争加剧，兼并重组将成常态

今年2月底，我国22个重点城市开始对住宅用地实行“两集中”供地新政，各城市的土地出让节奏被打乱，上半年土地市场成交规模也较去年上半年有所收缩。但从22城的土地成交情况来看，核心城市、核心板块土地热度仍维持高位，市场竞争激烈。事实上，22城双集中供地不仅仅是各大城市土地供应的转折点，也是上半年百强房企投资的转折点。在新的土拍政策下，房企们面临着资金实力的考验，“两集中”也对其后期的运营能力提出了更高要求。

上半年百强房企投资转折点

从4月15日长春“打出第一枪”，到6月29日武汉首场集中出让结束，22城首轮集中出让日前正式收官。据贝壳研究院统计，首批集中供地总计成交住宅用地（含综合用地）878宗地块，土地出让金总额为1.07万亿元，综合溢价率15.1%。

其中，杭州以1178.53亿元的总成交金额居于首位，57宗地块全部成功出让，其中44宗地达到封顶价，平均自持比例达16%；北京以1110亿元的土地出让金紧随其后，位列全国第二位，30宗供地中有10宗地进入投报高标准商品住宅建设方案阶段，紧随其后南京、广州、上海分别收金993亿元、906亿元、857亿元。

以热点城市作为试点切入，“两集中”政策希望实现平抑地价、抑制溢价、调控房价的最终目的，而22座城市均有其明确且严格的土地竞拍规则，“双限”“竞配建”“竞自持”成为多城市土地出让必备规则。贝壳研究院认为，22城“量增价稳”目标基本实现。据中指院等机构数据，广州、北京、深圳和福州4城的成交楼面价确有所下降。

但整体来看，房企实际参拍热情较高。首轮集中出让中，高溢价地块频出，不少热点城市的地块更是刷新了楼面价纪录。例如，建发以45%的溢价率拿下广州南沙区一地块，楼面价约为2.36万元/平方米，刷新南沙楼面价纪录；德信以楼面价13671.54元/平方米拿下武汉东西湖区一地块，刷新东西湖楼面价等。

资金实力雄厚的全国性房企及本地国企则成为“两集中”的最大赢家。截至6月10日，TOP30房企在20个城市中共拿下273幅含住宅的地块，占全部地块的比重超四成。克而瑞强调，整体来看，22城双集中供地不仅仅是各大城市土地供应的转折点，也是上半年百强房企投资的转折点：随着企业“三道红线”指标不断优化，二季度，随着首批集中供地城市开始集中供地，房企投资积极性显著提升，TOP50强投资力度已经升至去年二季度的高点。截至2021年上半年末，新增货值百强门槛为105.1亿元，同比上涨32%。年内新增土储货值超过千亿的房企已达到13家。

兼并重组将成常态

克而瑞地产研究认为，规模房企的策略仍是聚焦首轮集中拍地。这主要是因为，一方面资金优势可以“先发制人”，另一方面“抢跑”首轮双集中地块既可以在年末形成部分可售货值，也为二、三轮投资策略提供更大的腾挪空间。

在新的土拍政策下，每个城市每年三次集中出让土地，给房企带来了资金实力的考验，不少开发商因此调整了竞拍战略，以适应新的市场竞争格局。

例如，为减少前期资金投入以及后期的运营风险，“联合拿地”成为不少房企的土地策略之一。据克而瑞统计，在此轮集中供地中，滨江集团以67%的联合比例成为最爱联合拿地的房企，而金科、卓越、首开均保持60%（含）以上的联合拿地比例。

同时，《华夏时报》记者也注意到，部分房企倾向多元化拿地方式。比如，此轮集中供地中，绿地集团出现的次数屈指可数。一位接近绿地的人士对《华夏时报》记者解释说，除公开市场外，绿地也通过产业地产和基建先行的方式拿地，在各地有一些贸易港和技术开发区的项目，也有自己的基建板块，通过这些跟当地政府谈判，拿地会比较便宜。其表示：“虽然开发周期长，但利润率比公开市场要高一些。”

如今，第二批集中供地陆续拉开帷幕。业内人士普遍认为，首轮集中供地热度高涨，新规“试水”的恐慌感是重要因素。随着政策不断完善，考虑地方政府集中供地政策或存在调整可能，以及房企资金日益趋紧等情况，今年第二、三批集中供地市场将有所降温。

在日前举行的股东大会上，中国金茂管理层表示，土地“两集中”需要时间检验，行业出现波动是正常的，第一阶段的抢地局面不会持续，下半年热度应有所下降；在6月16日龙湖集团召开的周年股东大会上，首席执行官邵明晓也直言，接下来二、三次集中供地“不会像现在这么热，毕竟是第一次（集中供地），大家可能比较紧张和冲动，下半年可能会有所降温。”

克而瑞认为，在接下来的土拍中，从投资的角度而言，长三角、珠三角的三四线城市依然是房企最为关注的市场，未来这些市场的竞争激烈度仍会加剧，预计2021年三季度市场热度、投资氛围将形成潮汐式变化。

不过，克而瑞也强调，“考虑到融资环境并未发生宽松的转变，头部房企首发领跑的同时，同样需要兼顾三道红线、融资监管、现金流等多方面压力。在上半年积极补充货值后，预计投资的脚步将略有放缓”。对于中小房企而言，克而瑞认为核心城市第二、三轮集中供地将成为其投资的窗口期与机遇期，“尤其类似武汉这样土拍调控相对宽松、拿地门槛较低的核心城市，是中小房企补充优质土储的首选”。

与此同时，房企之间分化也将继续：凭借着资金量、资金渠道等优势，规模房企、龙头房企将“强者愈强”，中小房企或将被迫向非重点城市下沉，优胜劣汰、兼并重组将成为市场常态。

“三道红线”压力下 稳居“绿档”房企迎来冲刺窗口期

自去年8月，“三道红线”监管新规公布以来，一直是行业热议的话题。“2021年1月1日开始执行，力争3年内全行业达标”的计划，让房企在2020年的年报业绩分析中，大都将笔墨着眼于降负债、调结构、增加现金流。

据中国房地产业协会、某房地产研究院发布的相关报告显示，500强房企2020年资产负债率均值为78.77%，同比下降0.89个百分点，为2012年以来首次下降；净负债率均值为85.08%，同比下降11.62个百分点，相比2019年有大幅改善。

当多数房企都忙于脱“红”之时，部分稳居“绿档”的企业，则迎来了属于他们的冲刺窗口期。

“三道红线”效果显现 房企整体负债好转

2020年8月，住建部、央行联合召开房地产企业座谈会，对12家试点房企有息负债规模设置了“三道红线”，其中包括剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；净负债率不得超过100%；现金短债比要大于1。

依据“三道红线”规定，如果三项指标均不达标，归为“红档”，有息负债规模不得提升；两项不达标，归为“橙档”，有息负债规模年增速不得超过5%；一项不达标，归属“黄档”，有息负债规模年增速不得超过10%；三项指标全部达标，归为“绿档”，有息负债规模年增速不得超过15%。

“三道红线”监管新规的出台，对房企财务指标提出更为具体的要求，明确限制房企债务规模的无序增长。“控负债、降杠杆”成为众多房企聚焦的热点和发展的方向。

时隔半年有余，随着房企年报的集中发布，“三道红线”的效力开始显现。

截至2020年末，除了龙湖集团、合生创展、华润置地、中海地产、世茂股份、大悦城地产、SOHO中国、信达地产、华侨城A等仍保持“零踩线”以外，迪马股份、越秀地产、金辉集团、远洋集团、中国金茂、五矿地产、建发国际等房企通过“促回款、降负债”等措施的实施，也实现“降档”，跻身“绿档”房企行列。

据贝壳研究院发布统计表明：截至3月31日，超62家房企发布年报，其中近五成房企“三道红线”实现降档，3家房企保持红档，12家房企保持绿档。被统计的房企中，未出现“升档”企业。

综上，贝壳研究院认为，“三道红线”融资新规效果逐渐显现，房企“降负”成为行业整体趋势，且成果显著。同时，房企包括融资、取地、分拆上市等重要经营环节，都将与企业踩线情况密切关联，预期房企整体负债情况将进一步好转。

管理红利时代 良好财务结构构筑更广发展空间

回溯2020年发展，在多家2019年被划为红档的房企忙于降负债、调结构之时，龙湖集团、招商蛇口、中海地产等始终保持在“绿档”的房企显得更为从容。

以龙湖集团为例：根据龙湖集团发布的年报显示，截至2020年末净负债率较上期进一步下降至46.5%，达到近5年来最低水平；现金短债比达到4.24倍，剔除预收款后，资产负债率为67%，依然稳居“三道红线”绿档。

截至2020年末，龙湖集团综合借贷总额为1673.7亿元，平均借贷成本降至4.39%，平均贷款年限增至6.59年，境外美元票据、国内公司债券的长年期、低票息屡屡刷新业内记录。截至2020年末，龙湖集团现金及银行存款合计778.3亿元，同比增长28%。

扎实稳健的财务盘面，给龙湖的发展留下了足够的运营和拓展空间，且让其在销售、土地拓展、多元化开拓等方面均取得不错进展。

2020年龙湖实现全口径销售合约销售金额2706.1亿元，销售面积1616万平方米，分别同比增长11.6%和13.5%，目标完成率104%。截至报告期末，新增土储建筑面积2567万平方米，其中权益面积1847万平方米，权益占比72%左右。其中一二线城市获取的土地总建面达到88%。

在商业运营方面，尽管受到疫情黑天鹅影响，2020年龙湖全年仍然守时、保质地新开10座商场，商场销售额增长14%至305亿元，商业租金增长23%至58.2亿元。同时，在租赁住房、智慧服务等也取得新进展。

龙湖集团战略执行层面展现的韧性，亦是其他“绿档”头部企业的一个缩影。在行业整体忙于调整债务结构之时，这些企业在已率先调整好状态迎接行业新的挑战。

例如，中海地产便在不久前的业绩上表示，“未来5年，销售规模肯定会按年两位数增长；商业的收入、物业出租的租金，也应该会按照比较好的两位数增长。”而华润置地亦有着相类似的目标，预计“十四五”末期将在2020年基础上实现权益签约额和租金收入双翻番。

过往的积累，让绿档头部房企们在充满不确定的大背景下，看到更多确定性。与此同时，面对不断变化的市场环境，他们也在巩固更多锚定未来的能力。

如龙湖集团执行董事兼首席执行官邵明晓所言，多年来，龙湖集团一直在强化能力杠杆、降低财务杠杆。“未来房地产的发展是很难再依靠高的财务杠杆去做，更多要靠未来的能力杠杆去做。”

围绕“空间即服务”战略，龙湖集团的宽业务围栏能力正在不断强化。今年年初，龙湖集团正式推出全新生活服务品牌“塘鹅”，将房屋租售、房屋装修增设为集团新的主航道业务，围绕居住需求的衍生，激发新的增长动能。

有业内人士表示，“三条红线”“两集中”等政策相继出台，标志着房地产行业正式进入管理时代，这是唯有能力者居之的行业新阶段，而达标、稳健的财务数据则是这个时代的入场券。

在这个土地红利、金融红利相继褪去的新时代里，“绿档”房企们的冲刺窗口期或已经来临。

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